Droomwonen in Vught-Noord
Je wordt omarmd door de natuur van voormalig Landgoed de Braacken in Vught-Noord aan de Loyolalaan. Op deze locatie, een van de mooiste van Vught, biedt LOOF jou de ruimte je eigen droomhuis te realiseren.
Vught
Wonen in Vught. Een geliefde plek die stedelijk aandoet, maar de voordelen en charme kent van een idyllisch dorp met een gezellig, Brabants dorpskarakter. Vught heeft eigenheid, indrukwekkende cultuurhistorische hotspots, overvloedige natuur en een veelvoud aan winkels en evenementen. Sla een handdoekje uit aan de IJzeren Man, het langste strand van Brabant. Zie jij jezelf al fietsend of wandelend genieten? Of vertoef je liever in een gezellig Vughts café of restaurant?
Vught laat je van alles zien en beleven!
Je nieuwe woning ligt te midden van de rijke natuur die rust en ruimte biedt in een prachtige omgeving omringt met landgoederen, de levendigheid van lokale ondernemers, maar ook op een steenworp afstand van de bruisende stad 's-Hertogenbosch. Durf je daarvan te dromen? Zo’n 25 duizend tevreden inwoners gingen je al voor. Dat verklaart de vestiging van landelijke villa’s, buitenhuizen en landgoederen in Vught.
Loof
Voor het plangebied de Braacken van Mariënhof, waarin het plan LOOF is gelegen, is een bestemmingsplan vastgesteld op 17 september 2020. Een bestemmingsplan legt de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor een bepaald gebied vast. Dit betreft echter een momentopname van de huidige stand van zaken. Het geldende bestemmingsplan is hierin altijd leidend. Deze zijn onder meer afhankelijk van de inpassing in de bestaande omgeving (stedenbouwkundig en milieu planologisch). Omdat een bestemmingsplan veel juridischplanologische termen kent, is ervoor gekozen om deze rapportage op te stellen. Hierin is beschreven wat per kavel is toegestaan binnen het plangebied en met welke aspecten rekening moet worden gehouden bij de verdere planontwikkeling.
Het betreft een beschrijving op hoofdlijnen voor de uitgangspunten voor hoofd- en bijgebouwen; voor een gedetailleerde beschrijving voor de mogelijkheden (erkers, balkons, dakterrassen, e.d.) wordt verwezen naar het bestemmingsplan (www.ruimtelijkeplannen.nl). Verder zijn de zaken behandeld die van invloed zijn op de planontwikkeling, zoals beperkingen als gevolg van de aanwezige bomen en de aangrenzende spoorlijn.
Disclaimer De in het kavelpaspoort gehanteerde informatie is afkomstig uit officiële documenten, deze documenten gaan altijd boven de informatie in het kavelpaspoort. De kavelpaspoorten betreffen nog concept kavelpaspoorten omdat het bestemmingsplan niet niet onherroeplijk is, wijzigingen voorbehouden.
HOOFDGEBOUWEN
Bouwvlak
• Het hoofdgebouw mag alleen in het bouwvlak worden gebouwd.
• De voorgevel van het hoofdgebouw moet worden gesitueerd in de naar de weg gekeerde bouwgrens. Het hoofdgebouw mag binnen het bouwvlak nog maximaal 5 meter naar achter geschoven worden. De ligging van het bouwvlak wijzigt hiermee echter niet.
• De goothoogte bedraagt maximaal 7 meter.
• De bouwhoogte bedraagt maximaal 12 meter.
• De gemeente Vught kan een omgevingsvergunning verlenen om een hogere goot- en bouwhoogte toe te staan tot een maximum van 10% boven van de aangegeven hoogte.
• De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dient bij vrijstaande woningen aan twee zijden 3 meter te bedragen en bij twee-aaneen gebouwde woningen aan één zijde 3 meter.
BIJGEBOUWEN
Aanduiding ‘bijgebouwen’
• Bijgebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’. Wel dient ten minste 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw gebleven te worden.
• 50% van het bouwperceel dat is aangeduid als ‘bijgebouwen’ mag bebouwd worden met bijgebouwen
• De goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter.
• De bouwhoogte bedraagt maximaal 5 meter.
• De gemeente Vught kan een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van de maximale goot- en bouwhoogte bij bijgebouwen. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden:
• de maximale bouwhoogte mag dan niet meer bedragen dan 7 meter.
• het bijgebouw dient vanuit het stedenbouwkundig beeld inpasbaar te zijn. Het ruimtelijke karakter mag niet aangetast worden.
• Er mag geen sprake zijn van onevenredige nadelige belemmeringen voor de omgeving op het gebied van privacy en dag- en zonlichttoetreding.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
• Overkappingen/ carports:
• Overkappingen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’. De overkapping/ carport dient wel op een afstand van minimaal 1 meter achter de voorgevel te staan.
• Onoverdekt zwembad:
• Per bouwperceel is één onoverdekt zwembad toegestaan met een maximum oppervlakte van 120 m2.
• De afstand tot de perceelgrens mag niet minder bedragen dan 3 meter.
• Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde:
• De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 meter, met dien verstande dat:
• De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan 2 meter, met uitzondering van erf- en terreinafscheiding voor de voorgevel van het hoofdgebouw. Dit mag niet hoger zijn dan 1 meter
Ondergronds bouwen
• Ondergronds bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder begrepen kelders en zwembaden, met een diepte van meer dan 1 meter onder peil is uitsluitend toegestaan indien tijdens de bouw geen veranderingen optreden in de grondwaterstand ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone - waardevolle boom’, al dan niet door het treffen van maatregelen zoals het toepassen van een gesloten bronbemaling.
OVERIGE AANDACHTSPUNTEN PLANGEBIED
Onderstaand wordt ingegaan op de zaken die beperkingen opleggen aan de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de verschillende kavels. Het gaat achtereenvolgens om de invloed van de aangrenzende spoorlijn, de aanwezige bomen, het nabije bosgebied en overige zaken.
a. Beperkingen als gevolg van de spoorlijn Specifieke bouwaanduiding – maximum vloeroppervlakte
• Om eventuele trillingshinder te voorkomen, dient de woning te voldoen aan de uitgangspunten van het trillingshinderonderzoek:
• de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en daarmee verbonden aan- en uitbouwen op de begane grond mag niet meer bedragen dan 100 m².
• Er dient sprake te zijn van ‘standaard’ betonnen vloeren.
• Afwijking hiervan is mogelijk indien uit een nieuw trillingsonderzoek blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat vanwege trillingshinder. De gemeente kan hiervoor een omgevingsvergunning verlenen.
Specifieke vorm van wonen – geluidgevoelige bebouwing uitgesloten
• Ter plaatse van deze aanduiding zijn geen geluidgevoelige gebouwen toegestaan. Onder een geluidgevoelig gebouw wordt volgens de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder verstaan een woning (incl. aanbouw) en andere geluidgevoelige gebouwen, waaronder diverse andere maatschappelijke functies.
• Geadviseerd wordt om geen vergunningsvrije mantelzorgwoningen te plaatsen ter plaatse van deze aanduiding in verband met de woonkwaliteit ter plaatse van deze mantelzorgwoning.
b. Beperkingen als gevolg van aanwezige bomen
Overige zone – waardevolle boom
In en rondom het plangebied van de Braacken van Mariënhof is een groot aantal waardevolle bomen aanwezig. Om deze bomen en daarmee ruimtelijke kwaliteit te behouden, is een regeling opgenomen voor de bescherming van deze waardevolle bomen (kroon en wortels). Hiervoor is de aanduiding ‘overige zone – waardevolle boom’ opgenomen. Op de gronden met de aanduiding ‘overige zone - waardevolle boom’ mag in principe niet worden gebouwd en mag de maaiveldhoogte niet gewijzigd worden. Binnen de beschermingszone dient rekening gehouden te worden met een glooiend maaiveld. De gemeente kan hier met een omgevingsvergunning van afwijken en bouwactiviteiten toestaan als er geen nadelige gevolgen voor de boom zijn te verwachten. Dit moet worden aangetoond door middel van nader onderzoek (een boomeffectanalyse) door een gecertificeerd bedrijf. Naast bouwactiviteiten zijn er ook andere zaken, zoals onder andere verharden, afgraven en ophogen, verboden aan en nabij de bomen in de zone die is aangeduid als ‘overige zone – waardevolle bomen’. Ook indien middels een boomeffectanalyse wordt aangetoond dat er geen effecten zijn, kan het zijn dat de gemeente alsnog geen vergunning af geeft. In de regels bij het bestemmingsplan zijn de specifieke randvoorwaarden, uitgangspunten en mogelijke afwijkingen opgenomen rondom de aanwezige waardevolle bomen binnen het plangebied.
c. Beperkingen als gevolg van bosgebied
Lichthinder
• Binnen 5 meter van de aanduiding ‘overige zone – Natuur Netwerk Brabant’ is het niet toegestaan om binnen een afstand van 5 meter verlichtingspunten te realiseren die, in de periode tussen maart en september, uitstraling hebben richting het bosgebied. Dit heeft als doel om te voorkomen dat er negatieve effecten ontstaan op de bosdieren in het park. In de periode tussen maart en september zijn deze bosdieren het meest actief.
d. Overige aandachtspunten
Waarde – Archeologie 1
Op een deel van de gronden is de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ gelegen. Het bouwen van bouwwerken is pas toegestaan nadat er archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden en het plangebied is vrijgegeven. Dit onderzoek wordt uitgevoerd voordat overdracht van de grond plaatsvindt, waarmee aangetoond kan worden dat er geen archeologische waarden in het geding zijn.
Parkeren
Er dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein (volgens de beleidsnota ‘Parkeernota gemeente Vught’). Voor vrijstaande woningen geldt een parkeerbehoefte van twee parkeerplaatsen. De inritten zijn indicatief weergegeven op de situatietekening. De inritten zijn verplaatsbaar, met uitzondering van kavel 23. Ter plaatse van kavel 23 dient de inrit ten zuiden van het hoofdgebouw gesitueerd te worden.
Aan huis gebonden beroepen en bedrijven
De uitoefening van een ondergeschikt aan huis gebonden beroep of bedrijf in een woning en bijgebouwen bij de woning is onder voorwaarden toegestaan (o.a. maximaal 50 m2 en tot milieucategorie 2).
Vleermuisverblijven
Op de kavels 23 tot en met 32 dienen in twee van de gevels van elke woning stootvoegen gerealiseerd te worden. De stootvoegen dienen te worden gerealiseerd met een minimumbreedte van 2 centimeter, waarbij in de achterliggende spouw 2 m2 geplastificeerd volièregaas tegen het isolatiemateriaal moet worden bevestigd. De realisatie dient onder ecologische begeleiding plaats te vinden.
Ecologische bufferzone
De onderbegroeiing van de ecologische bufferzone, op de kavels 30 tot en met 32, dient in stand te blijven ten behoeve van de bescherming van ecologische waardevolle plekken aan de bosrand.
English
Nederlands
