Koop uw droomhuis in Spanje zonder verrassingen

Het kopen van een (tweede) woning in Spanje kan een heel avontuur zijn. Zeker als u de Spaanse taal niet machtig bent. Dan is het wel zo prettig om het aan- of verkoopproces te doorlopen met een lokale expert. Een makelaar met een uitgebreid netwerk van specialisten, potentiële kopers en verkopers. Iemand die de weg kent, bijvoorbeeld binnen de wet- en regelgeving, en die weet wat er koop is én komt.

Qualis zorgt voor die expertise, zodat u niet voor onverwachte verrassingen komt te staan. Wat komt er kijken bij het kopen van een Spaanse woning? In dit artikel leest u meer over de stappen waarin wij u kunnen begeleiden.
 

1. Een eerste controle

Voordat u een woning koopt, is het van groot belang om een grondige controle uit te voeren om er zeker van te zijn dat alle documentatie in orde is. We controleren het kadastercertificaat (Catastro) om te verifiëren of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is van het pand, of de beschrijving van de woning overeenkomt met de werkelijkheid en of er geen schulden zijn.

2. Illegale woningbouw

Van belang bij deze controle is of de woning legaal gebouwd is. Met name (land)huizen, net buiten de verstedelijkte gebieden, zijn in het verleden op illegale wijze tot stand gekomen. Zo is in La Axarquia (Málaga) jarenlang een groot aantal illegaal gebouwde huizen verkocht aan buitenlanders met alle gevolgen van dien.  
 

3. Zekerheid voor koper en verkoper

Is de woning in orde bevonden, dan is het gebruikelijk een onderhands contract te ondertekenen. Dit contract biedt zekerheid aan zowel de koper als de verkoper. Meestal wordt een aanbetaling gedaan door de koper aan de verkoper als garantie voor de rechten van beide partijen. Het bedrag van de aanbetaling wordt tussen de partijen overeengekomen, maar doorgaans komt dit neer op 10% van de verkoopprijs. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper weigert te verkopen, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen aan de koper.

In dit voorverkoopcontract staan meestal ook de betalingsvoorwaarden vermeld. Dit zijn de meest voorkomende:

• Eenmalige betaling: het betalen van de verkoopprijs. Het wordt meestal gedaan door middel van een cheque, die wordt overhandigd op het moment van ondertekening van de akte.
• Hypotheeklening: een hypotheek krijgen. Welke hypotheekvorm u wordt aangeboden, is afhankelijk van verschillende omstandigheden; zoals leeftijd en inkomen.
• Hypotheek subrogatie: het overnemen van de bestaande hypotheek van de debiteur en deze op uw eigen naam zetten. Het moet worden gedaan met dezelfde entiteit en met dezelfde voorwaarden en verantwoordelijkheden. Zo bespaart u op de kosten van een nieuwe hypotheek.
   

4. Verkoop- en koopovereenkomst

Vervolgens wordt het koop- en verkoopcontract opgesteld bij de notaris. Deze akte bevat:

• Een beschrijving van het onroerend goed;
• Gedetailleerde lasten en hypotheken op het huis;
• Alle gerelateerde kosten en belastingen;
• De verkoopprijs;
• De overeengekomen betalingswijze.

Na ondertekening kan de nieuwe eigenaar het pand in het kadaster op zijn naam laten registreren. Laat op dat moment ook alle energie- en andere rekeningen op uw naam te zetten en (indien van toepassing) de vereniging van eigenaren op de hoogte te stellen van de overdracht.

Gespecialiseerd in Spaans grondrecht

Het kopen van onroerend goed in Spanje doet u waarschijnlijk niet iedere dag. Wij raden u ten zeerste aan om te kiezen voor onze onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in Spaans grondrecht. Hij kent de regio waarin we ons aanbod te koop hebben staan en is op de hoogte van bijvoorbeeld stedenbouwkundige plannen en andere zaken die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed en de waarde ervan. Binnen ons netwerk staan we ook in nauw contact met de diverse andere specialisten als notaris en aannemer.  
 

Belastingen en kosten

Bij de koop van een woning in Spanje kunt u rekening houden met onderstaande belastingen en kosten. Gemiddeld komt het neer op ongeveer 13% van de aankoopprijs:

• Bij bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP): +/- 7% (per regio varierend en berekend o.b.v. de verkoopprijs in de eigedomsakte of de referentiewaarde).
• Bij nieuwbouw: 10% Btw en zegelrecht (AJD) van 1,5%
• Notariskosten: 0,5% - 1% van de aankoopprijs
• Vastgoedregistratie: 40% van de notariskosten
• Advocaatvergoeding (indien nodig): 1 – 1,5% van de aankoopprijs

Overige kosten

Bovenstaande percentages geven een overzicht van alle eenmalige vergoedingen en uitgaven die verband houden met het kopen van onroerend goed in Spanje. Desalniettemin zijn er nog andere doorlopende kosten, verbonden aan het bezit van onroerend goed in Spanje, zoals IBI of de vereniging van eigenaren.

Onroerende zaak belasting (IBI)

Als u een onroerend goed in Spanje bezit, bent u IBI-belasting verschuldigd. Het komt neer op de gemeentebelasting die elk jaar wordt betaald. Het geld gaat naar het onderhoud van de lokale gemeenschap, diensten en infrastructuur. Het te betalen bedrag is afhankelijk van de kadastrale waarde van het onroerend goed.

Afvalstoffenheffing

Jaarlijkse belasting die door alle eigenaren van onroerend goed aan de plaatselijke gemeente wordt betaald.

Hypotheek en taxatie

Als u een hypotheek afsluit, kunt u in de regel administratiekosten verwachten van 1% van de hypotheekwaarde. Dit verschilt echter per hypotheekvorm. De kosten van de taxatie van het object zijn meestal zo’n € 500,-.

Vergoeding Vereniging van Eigenaren

Deze vergoeding wordt betaald voor gemeenschappelijke diensten. De vergoeding varieert afhankelijk van de gemeenschap of condo.

Vragen?

Heeft u vragen over kopen en verkopen in Spanje? Neem dan geheel vrijblijvend contact op met Emile van der Veen van Qualis, evanderveen@qualis.nl of bel: 06 23 00 52 35.

Woningen in Spanje