Woningmarkt: ontwikkelingen in 2024/2025

In het eerste kwartaal van 2024 is een duidelijke trend waarneembaar op de Nederlandse woningmarkt. De prijzen stijgen en het aanbod krimpt, wat de krapte op de markt verder aanscherpt. Deze ontwikkelingen bevestigen de voorspellingen van Rabobank en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) voor de jaren 2024 en 2025.

Toenemende prijzen en afname in aanbod

In de eerste drie maanden (traditioneel een rustiger periode qua verkopen en interesse) van 2024 hebben NVM-makelaars circa 29.500 bestaande koopwoningen verkocht, wat een stijging van 4% betekent vergeleken met het eerste kwartaal van 2023. Echter, dit is 18% minder dan in het vierde kwartaal van 2023, wat aangeeft dat het aantal transacties fluctueert maar de trend van prijsstijgingen doorzet. De mediane transactieprijs van een bestaande woning bedroeg € 432.000, een stijging van 9,1% ten opzichte van een jaar eerder.

Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen in Q1 van alle typen woningen een duidelijke stijging zien: vrijstaande woningen stijgen met 8%.

Factoren die de markt beïnvloeden

Verschillende factoren dragen bij aan de huidige marktsituatie:

Dalende hypotheekrentes en stijgende lonen: deze combinatie vergroot de leencapaciteit van kopers, waardoor de vraag blijft toenemen ondanks hogere prijzen.
Krapte in aanbod: het aantal te koop aangeboden woningen ligt 24% lager dan een jaar geleden. Dit vermindert de keuzemogelijkheden voor kopers en verhoogt de concurrentie, wat leidt tot een groeiend aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht (55% van de gevallen in Q1 2024).

Starters en doorstromers

Er is een opmerkelijke toename van actieve koopstarters die geen woning achterlaten om te verkopen, wat bijdraagt aan het beperkte aanbod. Tegelijkertijd kiest ongeveer 80% van de doorstromers ervoor om eerst een nieuwe woning te kopen voordat ze hun oude woning verkopen, wat de doorstroming stagneert.

Toenemende druk

Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, benadrukt dat de druk op de markt toeneemt. Ze wijst op de noodzaak van meer woningbouw en het slim gebruikmaken van de bestaande voorraad door bijvoorbeeld woningsplitsing om de doorstroming te bevorderen.

Prognose voor 2024 en 2025

Volgens Rabobank zal de stijging van de huizenprijzen zich voortzetten met een verwachte toename van 6,2% in 2024 en 6,3% in 2025. Dit wordt grotendeels gedreven door de verwachte verdere stijging van de leencapaciteit en aanhoudende economische groei, ondanks een lichte stijging van de werkloosheid tot gemiddeld 4,1% in 2025.

NVM 1ste kwartaalcijfers 2024: in het kort

Transacties bestaande woningbouw

NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal ruim 29.500 woningen. Dit is met 18% minder een forse afname vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Ten opzichte van een jaar geleden is het 4% meer.
De transactieprijs lag in het eerste kwartaal 0,1% lager vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Dit is een normaal beeld in het traditioneel altijd rustigere eerste kwartaal.
De mediane transactieprijs komt daarmee in het eerste kwartaal 2024 uit op € 432.000. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een stijging van 9,1%.
De prijs van tussenwoningen steeg op kwartaalbasis met 0,4% naar € 399.000.
Een hoekwoning noteert in het eerste kwartaal een prijs van € 423.000, een stijging van 1,5% op kwartaalbasis.
De 2-onder-1-kap-woningen komen uit op € 467.000, een min van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal.
Vrijstaande woningen dalen met 0,2% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van € 628.000.
De prijs van appartementen daalt in een kwartaal tijd met 0,6% naar € 357.000.
Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen van alle typen woningen een duidelijke stijging zien. Tussenwoningen met +10,7%, hoekwoningen +10,2%, 2-onder-1-kap-woningen +9,9%, vrijstaande woningen met +8% en appartementen stijgen met +7,4%.
In het eerste kwartaal werd 55% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 53% en een jaar geleden 31%.
In het eerste kwartaal lag de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,8% boven de vraagprijs. In het vierde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 1,4% hoger uit dan de vraagprijs. Een jaar geleden lag de verkoopprijs nog 1,2% onder de vraagprijs.
Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs was in het eerste kwartaal +4% bij tussenwoningen, hoekwoningen +2%, 2-onder-1-kap-woningen +0,7%, vrijstaande woningen -2% en appartementen noteren +2,2% boven de vraagprijs.
In het eerste kwartaal was een woning na gemiddeld 34 dagen verkocht. Dat is 4 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2023 en 8 dagen sneller dan een jaar eerder. Tussenwoningen verkochten in het eerste kwartaal het snelst met 25 dagen. Hoekwoningen hadden een verkooptijd van 28 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen was 32 dagen. Vrijstaande woningen kregen na gemiddeld 66 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteerden een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen.

Huidig aanbod bestaande bouw

Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,4 in het eerste kwartaal iets ruimer geworden. In het vierde kwartaal 2023 was deze 2,1. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator (het aantal keuzemogelijkheden van een koper op de woningmarkt) tussen 5 en 10 liggen.
Het aantal te koop gezette woningen is in het eerste kwartaal op kwartaalbasis met 7% afgenomen. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden ongeveer 23.300 woningen te koop. Vergeleken met een jaar geleden lag het woningaanbod 24% lager.
Het aantal woningen in aanbod daalde ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 met gemiddeld 7% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen nam op kwartaalbasis af met 3%. Hoekwoningen noteerden een daling van 1% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen kelderde met 11%. Van vrijstaande woningen daalde het aanbod met 10%. Het aanbod appartementen nam met 6% af.
De mediane vraagprijs van te koop staande woningen kwam uit op € 553.000. Dat is 0,5% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis steeg de vraagprijs met 7,9%.
De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 70 dagen. Dat is 4 dagen korter dan in het vierde kwartaal en 14 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2023.

Waardering duurzame woningen

Het prijsverschil tussen energielabels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Woningen met energielabel B of hoger zijn tot wel 2,5% meer waard dan op het toppunt van de woningmarkt in april 2022, blijkt uit onderzoek van NVM-dochter Brainbay. Woningen met een label D of lager blijven daar nog flink bij achter. Woningen met label G zijn nog 6% minder waard.
De gemiddelde woning van 113 m² is met energielabel A+ of hoger maar liefst € 84.000 meer waard dan wanneer deze woning label G zou hebben. Ook worden energiezuinigere woningen sneller en vaker boven de vraagprijs verkocht.

Transacties nieuwbouwwoningen

NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Hier herstelt de markt zich duidelijk met een plus van 16% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar eerder groeide het aantal transacties zelfs met 104%.
Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 22.650 nieuwbouwwoningen.
De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met 1,4% toegenomen tot gemiddeld € 479.000 in het eerste kwartaal 2024. Vergeleken met een jaar geleden lag de mediane verkoopprijs 1,2% hoger.
De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen € 250.000 en € 400.000. In het eerste kwartaal zijn in deze categorie 15,5% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen noteerden in het eerste kwartaal 2024 een hoger aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder.
In het eerste kwartaal stonden 13.900 nieuwbouwwoningen in aanbod; een daling van 15% op kwartaalbasis en 16% lager dan in het eerste kwartaal 2023.
In het eerste kwartaal kwamen 6.160 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 24% minder dan in het vierde kwartaal 2023.
De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het eerste kwartaal kwam uit op € 508.000. Dat is 1,4% lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 en 5,6% lager dan een jaar eerder.
Het aandeel appartementen maakte met 51% in het eerste kwartaal het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maakten 10% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 9%. Tussenwoningen waren goed voor 16% van het aanbod nieuwbouw.

Conclusie

De Nederlandse woningmarkt blijft een uitdagende omgeving met stijgende prijzen, afnemend aanbod en regionale verschillen. Voor zowel kopers als verkopers betekent dit dat goede voorbereiding en strategisch handelen essentieel zijn. De behoefte aan meer nieuwbouw en flexibele benaderingen van woninggebruik is dringender dan ooit om aan de aanhoudende vraag te kunnen voldoen.

Persoonlijk adviesgesprek

Nog meer inzicht in deze dynamische markt en weten wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan vrijblijvend contact op met Qualis in uw regio voor een persoonlijk adviesgesprek. Onze deskundige makelaars staan klaar om u te helpen uw woonwensen in kaart te brengen. Wij bieden u advies op maat.

Vrijblijvend advies

Bronnen
Rabobank
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM )